החלטה בתיק בש"א 6681/07

לפני בקשה לעכב את המשך הליכי ההתמחרות הפנימית שנקבעו במהלך הליך פירוק חברת פסגת גאולה בע"מ, ולצרף חוות דעת של שמאי נוסף.

הרקע להליך

1.         המפרק מינה שמאי  מקרקעין אשר קבע את הרווח שהחברה יכולה להפיק מבניית המתחם נשוא הבקשה כשווי ההפרש בין תקבולים ממכירת יחידות דיור על ידי החברה, בהפחתת הוצאות הבניה בסך 24,286,400 $, ומכאן ששווי הזכויות לצורך ההתמחרות הפנימית הינו 5,600,000 $.

המבקש המציא חוות דעת של שמאי שמאות מטעמו, מר דורון באדי (להלן: באדי), אשר קבע כי שווי הזכויות לצורך ההתמחרות הינו 14,600,000 $, דהיינו פי שלושה מהשווי שקבע השמאי אפיק שמונה על ידי הבורר. משסירב המפרק למינוי שמאי מטעם בית המשפט, פנה המבקש בבקשה שבית המשפט יורה לו לעשות כן. בית המשפט (כבוד השופט ע' קמא) דחה את הבקשה בהחלטתו מיום 22.7.07, שעיקרה מבוטא בהחלטה כדלקמן:

"ככל שיש למבקש השגות בענין השומה מטעם המפרק, יתכבד ויפרט את השגותיו לפני המפרק. אין כל מקום והצדקה למינוי שמאי אחר או נוסף".

בעקבות כך פנה המבקש למפרק על מנת שישמע את השגותיו, אולם לטענתו המפרק לא שעה לבקשתו. המבקש הגיש בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט הנ"ל (רע"א 6868/07), וביום 2/9/907 נדחתה הבקשה על ידי בית המשפט העליון (כבוד השופט א' גרוניס) אשר קבע כדלקמן:

"איני מוצא בטענותיו של המבקש טענה שתצדיק התערבות בהחלטתו של בית-המשפט המחוזי שלא למנות שמאי נוסף. כפי שכתבה הערכאה הראשונה, יכול המבקש להביא השגותיו בעניין השומה בפני המפרק. נראה, כי לאחר מכן הוא יוכל להביא ההשגות גם בפני בית-המשפט, אם המפרק לא יקבלן. במצב דברים זה אין הבקשה לרשות ערעור מגלה עילה. לפיכך, דין הבקשה להידחות וכך מוחלט, בלא צורך בתשובה."

ביני לביני הגיש המבקש את הבקשה דנן (בש"א 6681/07), בה עתר הוא לעכב את הליכי ההתמחרות הפנימית עד להכרעת בית המשפט העליון. בדיון הראשון שהתקיים בבקשה  הוצע מנגנון לדון בשומה הקיימת וזו שהמבקש מציע, ובאין הסכמה נדחה הדיון ליום 3.9.07 על מנת לחקור את השמאי באדי ולהכריע בבקשה.

משנדחתה כאמור בקשת רשות הערעור (רע"א 6868/07), התייתרה למעשה הבקשה. עתה הסכימו הצדדים, במטרה לייעל ההליך לדון בבקשה באופן שבית המשפט יכריע אם יש מקום לקבל את חוות הדעת של באדי, ואם זו עדיפה על חוות דעת של השמאי אפיק. השמאי באדי נחקר במהלך הדיון, וב"כ סיכמו טענותיהם. המפרק והכנ"ר תומכים בהערכת אפיק.

דיון

2.         אכן ממבט ראשון נראית הערכתו של באדי גבוהה יותר ועדיפה על פני זו של אפיק בהפרש ניכר.

ואולם, אם מנתחים את הרכיבים השונים מגיעים למסקנה כי למעשה מבחינת שווי הזכויות לצורך ההתמחרות הפנימית, הצעת אפיק טובה בהפרש לא ניכר מהצעת באדי. אפרט.

למעשה שיטת ההערכה של באדי שונה מזו של אפיק, והוא ערך אותה באופן עצמאי מבלי שהושפע ממנה ואף לא הובאה לפניו. בחקירתו כאן נשאל והשיב:

"ש. לפני שכתבת קראת את שני המסמכים שיצאו מהשמאי אפיק מ טעם המפרק

ת. לא.

ש. אף אחד מהם?

ת. לא קראתי את חוות דעתו." (עמ' 3 לפרו').

כמו כן יש הפרשים בהערכה לאור נתון שונה בקביעת השיטה לפיצוי לדיירים מוגנים. לפי אפיק מדובר ב-2100 ואילו לפני באדי 1700 מ"ר, ואי לקיחת נתונים מסוימים לצורך קביעת שומה "נטו", כפי שיפורט להלן.

פירוט החישוב